Derecho inmobiliario

En CONCILIERI ABOGADOS llevamos cerca de treinta años gestionando e interviniendo como Letrados en compraventas y en operaciones de todo tipo, evitando futuros conflictos o resolviéndolos en los tribunales. Confíe en nuestros profesionales, que lo acompañarán en la que seguramente sea la mayor decisión patrimonial de su vida, como es la adquisición de una vivienda.

Algunos apuntes sobre la operación de compraventa

    Las compraventas suelen principiar con un contrato privado en el que las partes pactan todo lo relativo a la transmisión del inmueble. En muchas ocasiones interviene una agencia inmobiliaria, siendo recomendable que tanto vendedor como comprador tengan claro qué honorarios o comisión va a devengar la agencia y quien la va a abonar, a fin de evitar atropellos o malentendidos posteriores.

    En el contrato privado de compraventa, para caso de arrepentimiento por alguna de las partes, es frecuente que se pacte en su clausulado unas arras. Podemos distinguir tres tipos de erras:

  1. Las llamadas arras confirmatorias: En ellas el que adquiere la vivienda entrega una cantidad a cuenta del precio final. Si una de las partes incumple el contrato, la otra parte puede reclamar el cumplimiento del mismo o su resolución y una indemnización por daños y perjuicios.
  2. Arras penitenciales o de desistimiento: Tanto el comprador como el vendedor pueden desistir del contrato. En ese caso, si se trata del comprador, perderá la cantidad entregada. Si se trata del vendedor, tiene que devolver el doble de la cantidad que haya recibido.
  3. Arras penales: La parte que cumplió con el contrato podrá optar por exigir que se cumpla el contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que pueda acreditar o bien resolverlo, siendo las arras la pena para el incumplidor.

Las partes fijarán un plazo para elevar la compraventa a escritura pública, tiempo suficiente para que, por ejemplo, el comprador pueda buscar financiación hipotecaria con una entidad bancaria.

También establecerán cómo se distribuirán los gastos de la compraventa. Si no se dice nada o si así se dice expresamente, se repartirán según Ley, aunque pueden pactar otro modelo, como por ejemplo, que todos los gastos corran a cargo del comprador o del vendedor o por mitad, aunque no suele ser lo usual. Los gastos según Ley, conllevan que el comprador abone el impuesto de plusvalía y naturalmente todo incremento que implique en su IRPF la venta del inmueble, así como la matriz de las escrituras (más o menos un 75% de la notaría), en tanto el comprador abonará la primera y sucesivas copias de las escrituras (más o menos un 25%), la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el caso de viviendas de segunda mano o, en el caso de vivienda de primera transmisión, el IVA correspondiente. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales importa entre un 6 y un 10% del precio de compraventa, según sea la Comunidad Autónoma donde aquella se produzca. En Andalucía por ejemplo, se abonará un 8% hasta viviendas de 400.000 Euros, el 9% en los siguientes 300.000 Euros y el 10% a partir de los 700.000 Euros. Para la transmisión de viviendas cuyo valor declarado no supere 130.000 Euros cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años se abonará un 3,5 % del precio. En el caso de vivienda de primera transmisión, se abonará un IVA del 10% con carácter general y del 4% en viviendas de protección oficial o de promoción pública. Además del IVA, en las viviendas de primera transmisión habrá que abonar Actos Jurídicos Documentados, que en el caso de Andalucía, representa un 1,50 %    del precio escriturado, que se reduce a un 0,3 % para menores de 35 para adquirir su vivienda y al 0,1 % para personas con discapacidad.

Con la escritura de compraventa, se suele dar la traditio o efectiva entrega de la vivienda, es decir, de las llaves del inmueble, salvo que se pacte cosa distinta. 

Procure estar siempre bien asesorado por un profesional a la hora de afrontar una operación patrimonial. Así evitará lamentaciones posteriores y la necesidad de hacer frente a errores que le pueden costar caro. En CONCILIERI ABOGADOS encontrará siempre el debido consejo, especializados como estamos en obligaciones y contratos de todo tipo. 

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